(0224) 272 01 01
Bizi takip edin:

Makaleler

Günlük konut kiralama faaliyetinden elde edilen gelir nasıl vergilendirilir?

Kasım 15, 2019

Av. Şahap Nuri ACI

GİRİŞ

Her geçen gün ihtiyaca binaen farklı kiralama modelleri ülkemizde yaygınlaşmaktadır. Son zamanlarda özellikle son 3 yıldır günlük ev kiraya vermek önemli bir model olmuş durumdadır.

Kira geliri vergilendirmesi gayrimenkul sahiplerinin ve Maliye Bakanlığı’nın son yıllarda önem verdiği ve beyanname hizmetini mükelleflerin ayağına kadar taşıdığı alanların başında gelmektedir.Gayrimenkullerini günlük kiraya verenlerin gelirlerini vergilendirmeleri ile ilgili hususlar makalemizin konusunu teşkil edecektir.

1. GELİR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 11. maddesine göre; ticari işletme, esnaf işletmesi için öngörülen sınırı aşan düzeyde gelir sağlamayı hedef tutan faaliyetlerin devamlı ve bağımsız şekilde yürütüldüğü işletmedir. Ticari faaliyette sermaye ve emekten oluşan devamlı bir organizasyon yapısı vardır. Burada ticari kazancı belirleyen ana unsur, “ticari faaliyette devamlılıktır.” Bu itibarla, ticaret erbabı tarafından devamlılık esasına göre yapılan faaliyet sonucu elde edilen gelir, ticari kazanç olarak vergilendirilir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesinde; “Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır.” hükmüne yer verilmiş olup, Aynı Kanun’un 70. maddesinin (1) numaralı bendinde, binaların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerin gayrimenkul sermaye iradı olduğu belirtilmiştir.

Anılan Kanun’un gayrimenkul sermaye iradına ilişkin hükümleri uyarınca, binaların kısmen veya tamamen ya da boş veya dayalı döşeli şekilde kiraya verilmesinden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmektedir. Günümüzde de konut olarak kullanılan binalar kiraya verilirken oda ve diğer müştemilatı ile birlikte tamamen kiracının kullanımına terk edilebilmekte olup, bu tür kullanımlar Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen adi kiralama kapsamına girmektedir. Dolayısıyla bu tip kiralamadan elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak vergiye tabi tutulmaktadır.

Ancak, gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla gelir elde edilmesi amacıyla, günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması, kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim alınması ve yeniden kullanıma hazır hale getirilmesi bir organizasyonu gerektirmektedir. Ayrıca, söz konusu konutun belirli bir bedel karşılığı olmak üzere günlük ya da haftalık olarak kullanıma sunulmasında bir kira akdinden

söz edilmesi mümkün olmadığından bu faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

Ayrıca, Aynı Kanun’un 40. maddesinde safi kazancın tespit edilmesinde indirilecek giderler sayılmış olup, maddenin (7) numaralı bendinde Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ayrılan amortismanların safi kazancın tespitinde indirim konusu yapılabileceği hüküm altına alınmıştır.

Bu hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, mülkiyeti kendisine ait gayrimenkullerin günlük ve haftalık olarak kiraya verilmesinden elde edilen kazancın ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekmekte olup 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ayrılan amortismanların da ticari kazancın tespitinde gider olarak dikkate alınması mümkün bulunmaktadır.

2. KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME

3065 Katma Değer Vergisi Kanunu’nun, 1/1. maddesinde, Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin, 1/3f maddesinde ise Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemlerinin katma değer vergisine tabi olduğu hüküm altına alınmıştır.

Katma değer vergisi oranları, Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 28. maddesinin Bakanlar Kurulu’na verdiği yetkiye dayanılarak yayımlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi eki I sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %1, II sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %8, listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler için %18 olarak tespit edilmiştir.

Kararname eki (II) sayılı listenin “B) DİĞER MAL VE HİZMETLER” bölümünün 25. sırasında; “Otel, motel, pansiyon, tatil köyü ve benzeri konaklama tesislerinde sunulan geceleme hizmeti (1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu hükümlerine göre Kültür ve Turizm Bakanlığından işletme belgesi almış seyahat acenteleri tarafından müşteriye aktarılan geceleme hizmet tutarı ve bu hizmete ilişkin aracılık bedellerine de konaklama tesislerinde verilen geceleme hizmetlerinin ait olduğu oran uygulanır. Konaklama tesislerinde geceleme hizmetinden yararlanmayanlara verilen tüm hizmetler ile geceleme hizmetiyle beraber verilen ancak ayrıca belgelendirilen ya da geceleme hizmetine ait belgede ayrıca fiyatlandırılan hizmetler bu sıra kapsamında yer almamaktadır. Ancak geceleme hizmeti kapsamında verilmesi ve geceleme bedeline dahil edilmesi mutat olan diğer hizmetler bu sıra kapsamında yer almakla birlikte bu şekilde belirlenen geceleme bedeli içinde sunulan alkollü içeceklere ilişkin yüklenilen katma değer vergisi tutarları, hizmeti sunanlar tarafından indirim konusu yapılamaz.)” açıklamaları yer almıştır.

Buna göre, mülkiyeti kendisine ait gayrimenkullerin üçüncü şahıslara günlük veya haftalık sürelerle kiraya verilmesi işleminin 2007/13033 sayılı Kararname eki II sayılı listenin 25. sırası kapsamında değerlendirilmesi mümkün bulunmadığından bu hizmetin %18 oranında katma değer vergisine tabi tutulması gerekmektedir.

3. VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME

213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun “İşyeri” kenar başlıklı 156. maddesine göre; ticari, sınai, zirai ve mesleki faaliyette iş yeri; mağaza, yazıhane, idarehane, muayenehane, imalathane şube, depo, otel, kahvehane, eğlence ve spor yerleri, tarla, bağ, bahçe, çiftlik, hayvancılık tesisleri, dalyan ve voli mahalleri, madenler, taş ocakları, inşaat şantiyeleri, vapur büfeleri gibi ticari, sınai, zirai veya mesleki bir faaliyetin icrasına tahsis edilen veya bu faaliyetlerde kullanılan yerdir.

Yine Vergi Usul Kanunu’nun “Faturanın Tarifi” kenar başlıklı 229. maddesinde, fatura, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika olarak tanımlanmış, 231/5. maddesinde ise faturanın mal teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenleneceği, bu süre içerisinde düzenlenmeyen faturaların hiç düzenlenmemiş sayılacağı hükme bağlanmıştır.

Aynı Kanun’un 240. maddesinde otel, motel ve pansiyon gibi konaklama yerlerinin, odaları, bölmeler ve yatak planlarına uygun olarak müteselsil seri ve sıra numaralı günlük müşteri listeleri düzenleyeceği hükmüne yer verilmiştir.

Buna göre, günlük olarak kiralama işlemine konu edilen mülkiyeti şahsınıza ait olan gayrimenkuller ticari faaliyet çerçevesinde konaklama yeri kabul edileceğinden, bütün müşterilerinizin Vergi Usul Kanunu’nun 240/C maddesindeki bilgileri içerecek şekilde düzenlenecek günlük müşteri listesine kaydedilmesi zorunlu bulunmaktadır. Ayrıca, kira gelirleri karşılığında kiralama hizmetinin ifa edildiği tarihten itibaren yedi gün içerisinde fatura düzenlenmesi gerektiği tabiidir.

Öte yandan, Vergi Usul Kanunu’nun 313’üncü maddesinin birinci fıkrasında, “İşletmede bir yıldan fazla kullanılan ve yıpranmaya, aşınmaya veya kıymetten düşmeye maruz bulunan gayrimenkullerle 269’uncu madde gereğince gayrimenkul gibi değerlenen iktisadi kıymetlerin, alet, edavat, mefruşat, demirbaş ve sinema filmlerinin birinci kısımdaki esaslara göre tespit edilen değerinin bu Kanun hükümlerine göre yok edilmesi amortisman mevzuunu teşkil eder.” hükmü yer almaktadır.

Aynı Kanun’un 5024 sayılı Kanunla değişen 315. maddesinde; “Mükellefler amortismana tabi iktisadi kıymetlerini Hazine ve Maliye Bakanlığının tespit ve ilan edeceği oranlar üzerinden itfa ederler. İlan edilecek oranların tespitinde iktisadi kıymetlerin faydalı ömürleri dikkate alınır.” hükmü yer almaktadır.

Bahsi geçen maddenin Hazine ve Maliye Bakanlığına verdiği yetkiye istinaden, amortismana tabi iktisadi kıymetler için uygulanacak faydalı ömürlere ilişkin süreler ve oranlar, 333 Sıra No’lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği eki liste ile açıklanmıştır. Daha sonraki dönemlerde 333 Sıra No’lu Tebliğde 339, 365, 389, 399, 406, 418 ve 419 Sıra No’lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğleri ile değişikler yapılmıştır. Bu hükümlere göre, işletmenin aktifinde bulunan demirbaşlar için Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğlerinde belirtilen faydalı ömür ve oranları üzerinden amortisman ayrılması mümkün bulunmaktadır.

4. TEVSİK ZORUNLULUĞU VE TEVSİK ZORUNLULUĞUNA UYMAMANIN CEZASI

Bilindiği üzere 298 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 268)’nde16 Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ’in 1. maddesiyle 29/7/2008 tarihli ve 26951 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 268)’nin18 “1.Tevsik Zorunluluğunun Kapsamı” başlıklı bölümünde yer alan “Konutlarda, her bir konut için aylık 500 YTL ve üzerinde kira geliri elde edenlerin,” ibaresi “Konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde, haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarında ise tutara bakılmaksızın kira geliri elde edenlerin,” şeklinde değiştirilmiştir.

298 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile yapılan bu düzenleme ile, haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarında ise tutara bakılmaksızın kira geliri elde edenlerin, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerinin banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunluluğu getirilmiş ve böylece bunlar da tevsik zorunluluğunun kapsamına dahil edilmiştir. Vergi Usul Kanununun mükerrer 355. maddesinde yer alan hüküm uyarınca, mükerrer 257. maddeyle getirilen zorunluluklara uymayanlara ilgili yıllara göre değişen tutarlarda özel usulsüzlük cezası kesilmesi gerekmektedir.

Anılan madde uyarınca 268 Seri No’lu Tebliğ ile getirilen zorunluluklara uymayanlara kesilecek ceza, 2019 yılı için;

— – Birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı hakkında (504 Sıra No’lu VUK Genel Tebliği ile 1.1.2019’dan itibaren) 1.900 Türk Lirasından,

— – İkinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde tespit edilenler hakkında (504 Sıra No’lu VUK Genel Tebliği ile 1.1.2019’dan itibaren) 980 Türk Lirasından

— – Yukarıda yazılı bulunanlar dışında kalanlar hakkında (504 Sıra No’lu V.U.K Genel Tebliği ile 1.1.2019’dan itibaren) 490 Türk Lirasından, az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın %5’idir.