(0224) 272 01 01
Bizi takip edin:

Makaleler

Corona virüs salgını nedeniyle kiramı ödemeyebilir miyim?

Mayıs 16, 2020

Corona virüs salgını nedeniyle Dünya da ve ülkemizde çok çok önemli tedbirler alınmıştır. Bu doğrultuda AVM’ler, iş yerleri geçici olarak devletimiz tarafından kapatılmıştır. Akabinde oluşan kira alacaklarına yönelik olarak da tedbiren 7226 sayılı Kanun’da bir düzenleme yapılmıştır. Ancak bu düzenlemenin ne olduğu kiracıların kiralarını ödemek zorunda olup olmadıkları makalemizin konusunu teşkil edecektir.

26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi,

“01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar” işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağına ilişkin bir düzenleme getirmiştir.

Bu düzenlemeyi incelemeden önce ifade etmek isteriz ki, kanaatimizce Covid-19 salgın hastalığının kira sözleşmesine etkisi -bazı hâllerle sınırlı olarak kiraya verenin kiralananı kullandırma borcunun geçici olarak ifasının imkânsızlaştığı görüşü bir yana- kiracının kira bedelinin TBK m. 138 uyarınca “aşırı ifa güçlüğü”ne dayalı olarak uyarlanmasıdır.

7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesinin iki sonucu vardır.

İlki, bu hükmün çatılı-çatısız işyeri kiraları ayrımı olmaksızın tüm işyeri kira sözleşmelerine uygulanabilir bir hüküm olmasıdır.

İkinci sonucu ise, kanun koyucu, kira bedellerinin ödenmemesi yönünde bir düzenleme getirmemekte olup yalnızca, söz konusu tarih aralığında kira bedeli ödenmez ise, kiraya verenin sırf bu nedene dayanarak kira sözleşmesini feshedemeyeceği ve bu ödememe durumunun bir tahliye sebebi oluşturmayacağını ifade etmiştir.

Türk Borçlar Kanunu m. 315’e göre, “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür.”

Geçici 2. maddedeki düzenlemeye göre, TBK m. 315’te kiraya verene tanınmış olan sözleşmeyi fesih hakkı, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında kullanılamayacaktır. Buna ek olarak, TBK m. 352’de düzenlenmiş olan “iki haklı ihtar” uygulaması da bu tarihler arasında uygulanmayacak olup; kiraya verenlerce gönderilen ihtarlar haklı ihtar olarak kabul edilemeyecek ve buna bağlı olarak tahliye davası açılması da mümkün olmayacaktır

22.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 2279 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile “22.03.2020 tarihinden 30.04.2020 tarihine kadar” yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra

ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına ve ihtiyati haciz kararlarının icra ve infaz edilmemesine karar verilmiştir. Bu durumda, Geçici 2. maddeye göre, 30.06.2020 tarihine kadar haklı ihtar imkânını kullanamayan kiraya veren, 30.04.2020 tarihine kadar da, söz konusu tarihlere ilişkin kira borçlarının ödenmemesine ilişkin bir icra takibi başlatamamaktadır.

Buna göre; kiraya veren, 01.05.2020 tarihinden başlayarak ödenmeyen kira bedellerin faiziyle birlikte ödenmesine ilişkin bir icra takibi başlatabilir. Ancak bu halde kiraya verenin ödeme emri[14] haricinde ihtar göndermesinin hukuki anlamda bir faydası olmayacaktır. Zira, ihtar ile verilen sürenin sonu itibariyle kiraya veren işyeri kirasında sözleşmeyi feshedemeyecek olup, ödenmeyen kira bedelinin ihtar ile talep edilmesi durumunda kiracının verilen sürede kira bedelini ödememesinin herhangi bir yaptırımı olmayacaktır

Öncelikle Covid-19 salgını hâlinde mevcut her işyeri kira sözleşmesinde kira bedellerinin işleyeceğini düşünmek yerinde değildir. Yukarıda ifade ettiğimiz üzere bazı hâllerde -özellikle kapanan alışveriş merkezlerinin içerisinde yer alan ve faaliyetlerine geçici suretle yerine getiremeyen işyeri kiralarında- geçici ifa imkânsızlığı oluşacağı kanaatindeyiz. Bu gibi hâllerde geçici suretle kiraya verenin kullanım borcu imkânsızlaşacağından kiracının kira bedeli ödeme borcu da işlemeyecektir. Geçici ifa imkânsızlığının bulunduğu hâllerde kira bedelleri işlemeyeceğinden Geçici 2. maddenin uygulama alanı bulması da söz konusu olamayacaktır. Bunun yanı sıra kanaatimizce Covid-19’un kira bedellerine etkisi çoğu hâlde TBK m. 138 uyarınca aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak kira sözleşmesinin uyarlanması olarak karşımıza çıkacak; bu kapsamda ihtimallere göre kira sözleşmesinin hükümleri geçici suretle askıya alınacak veya kira bedelinde indirim söz konusu olacaktır.

7226 Sayılı Kanun Geçici 2. maddesi incelendiğinde, hükümde Covid-19 salgını sebebiyle kira bedellerini ifa etmeyen kiracıların temerrüde düşmelerini engelleyici nitelikte bir ifadenin mevcut olmadığı göze çarpmaktadır. Buradan yola çıkılarak öğretide bu hâlde kira bedelini ödemeyen işyeri kiracılarının kira bedellerini ödeme borçlarında temerrüde düşecekleri ve bu temerrüt nedeniyle, temerrüt faizinin de işlemeye devam edeceği ifade edilmiştir. Hükmün düzenlemesinden çıkan sonuç kanaatimizce de bu yöndedir. Ancak bu hususta düzenlemenin eksikliğine yer vermek isteriz.